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Matrícula nº 54.492 · Ofício RI Bagé/RS · CNM 098913.2.0054492-61
Prédio Comercial — Av. Marechal Floriano, nº 1.959
Edificação comercial construída em 2013 (357 m² averbados como área parcial) sobre terreno de grande dimensão em quarteirão central privilegiado — entre as ruas Marechal Floriano, Venâncio Aires, Marcílio Dias e 24 de Maio. Terceira e última peça do conjunto de garantias Unicred do grupo Coradini/Congrahni.
Identificação do imóvel
Lote central subutilizado com edificação de 2013
O terreno tem formato irregular (frentes de 22,00 m a oeste, 94,00 m ao norte, 91,00 m a leste e sul irregular em 7 segmentos) e área não expressa em m² na matrícula — estimada geometricamente entre 4.900 e 5.000 m². A proporção entre a área construída atual (357 m²) e o terreno é baixa, indicando grande potencial de aproveitamento adicional.
- Matrícula
- nº 54.492 — Livro 2, Registro Geral
- Cartório
- Registro de Imóveis da Comarca de Bagé/RS
- Endereço
- Av. Marechal Floriano, nº 1.959 — Centro
- Área do terreno
- ≈ 4.900 a 5.000 m² (estimada — não informada em m² na matrícula)
- Área construída
- 357,00 m² (parcial, averbada em 2013)
- Descrição
- Salão, arquivo, automação, ante-sala de cofre, cofre, 2 depósitos, no-break, 3 sanitários e copa
- Proprietária atual (AV.23)
- CONGRAHNI EMPREENDIMENTOS S/A (CNPJ 15.127.519/0001-02)
- Confrontações
- N: Salim Kalil · L: Luiz Messias · S: J. M. Maglione, W. Brum, J. M. da Rosa e lote 1.957
Pontos de atenção sobre a matrícula
- Área do terreno não informada em m² total — apenas descrita por memorial de rumos e distâncias, formato bastante irregular. Recomenda-se levantamento topográfico antes de qualquer decisão de crédito.
- A construção é registrada como "área parcial" de 357 m² — pode haver área adicional não averbada. Vistoria física e consulta à Prefeitura sobre "habite-se" mais recente são recomendadas.
- Titularidade é da Congrahni Empreendimentos S/A, não da Cerealista Coradini Ltda (solicitante da certidão) — mas a Cerealista é devedora/parte formal em todas as operações de crédito já registradas sobre o imóvel.
Histórico bancário (Banco do Brasil)
Entre 2017 e 2021, o imóvel serviu de garantia hipotecária cedular sucessiva (1º a 7º grau) para o Banco do Brasil em operações de R$ 700 mil a R$ 7,5 milhões, todas canceladas voluntariamente entre 2020 e 2022 (R.6 a R.19 · AV.13 a AV.22) — sem registro de inadimplência ou execução. Também houve alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal (2014), cancelada em 2016.
Avaliação · NBR 14.653-2
Cálculo do valor de mercado
Método comparativo direto ancorado no valor registrado na garantia bancária mais recente sobre esta matrícula (R$ 4.495.000 — Unicred Prosperar, 09/2025), com atualização temporal conservadora de ~5,7% até a data-base (jul/2026).
| Área do terreno estimada | ≈ 4.900 m² |
| Valor de referência (avaliação Unicred, 09/2025) | R$ 4.495.000 |
| Atualização temporal aplicada (~5,7%) | R$ 1.255.000 |
| Valor de mercado adotado | R$ 5.750.000 |
| Valor unitário implícito sobre terreno | ≈ R$ 1.173/m² |
| Intervalo de confiança (± 10%, Grau II) | R$ 5.175.000 a R$ 6.325.000 |
O valor unitário implícito (≈ R$ 1.173/m²) é superior ao de terrenos centrais residenciais de Bagé (R$ 500-550/m²), coerente com a natureza comercial, a localização privilegiada e a presença de edificação registrada — mas está sujeito à confirmação da área real via levantamento topográfico.
Ônus ativo e conjunto de garantias
Terceira peça do conjunto de garantias Unicred
Esta matrícula completa o mapeamento das três garantias fiduciárias da mesma cédula Unicred Prosperar já identificadas nas matrículas 40.697 e 40.698. Consolidando os três imóveis, o LTV real da operação passa a ser calculável.
R.26 · AV.27 — Alienação Fiduciária (ativa)
- Credora:
- Unicred Prosperar Ltda
- Devedora:
- Cerealista Coradini Ltda
- Fiduciante:
- Congrahni Empreendimentos S/A
- Emissão:
- 22/09/2025 (aditivo 11/06/2026)
- Vencimento:
- 01/07/2031 · 20,83% a.a.
- Valor deste imóvel na garantia:
- R$ 4.495.000
- Saldo devedor consolidado:
- R$ 9.637.098
Não consta averbação de ação judicial, penhora ou arresto sobre esta matrícula.
Garantias consolidadas da cédula Unicred
| Matrícula | Imóvel | Garantia |
|---|---|---|
| 40.697 | Av. Marcílio Dias, 883 | R$ 3.240.000 |
| 40.698 | Esquina Marcílio Dias / Gen. Sampaio | R$ 3.065.000 |
| 54.492 | Av. Marechal Floriano, 1.959 | R$ 4.495.000 |
| Total garantias (3 matrículas) | R$ 10.800.000 | |
| Saldo devedor consolidado | R$ 9.637.098 | |
| LTV consolidado | ≈ 89.2% | |
LTV de ~89% é elevado para padrões conservadores mas está dentro de faixas praticadas no mercado para operações com múltiplas garantias reais — muito menos alarmante do que a leitura isolada de cada imóvel sugeria.
Ônus registral
Alienação fiduciária Unicred Prosperar — livre após quitação
A matrícula figura em alienação fiduciária à Unicred Prosperar, garantia compartilhada com as matrículas 40.697 e 40.698 (mesma cédula). Com a quitação integral da operação e o cancelamento das averbações correspondentes, o imóvel retorna ao pleno domínio do titular, livre e desembaraçado de qualquer ônus.