Localização por satélite
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Termo de retificação · julho/2026: as páginas seguintes do laudo original trazem valores anteriores (R$ 11.800.000,00 / R$ 155,64 m²). Em qualquer divergência, prevalecem os valores retificados apresentados nesta página — Valor de mercado adotado R$ 15.000.000 (R$ 197,82/m²). Todas as matrículas do portfólio foram atualizadas com valores correntes de julho/2026.
Matrícula nº 51.993 · Ofício RI Bagé/RS · CNM 098913.2.0051993-89
Gleba de Terras — Vila Carlos Alberto, Bagé/RS
Gleba de 7 ha 5.828 m² (75.828 m²) sem arruamento definido, contendo pequena casa de material e outras benfeitorias. Confrontações com Conjunto Residencial São Bernardo, Nacional Supermercados, Rua Coronel Favorino e Teorema Engenharia.
Identificação do imóvel
Gleba com histórico de loteamento inacabado
Área originalmente pertencente à Teorema Engenharia Sociedade Ltda, incorporadora de um loteamento nunca concluído. Passivos trabalhistas históricos (lotes 7, 9, 11 e 13 da quadra C) foram resolvidos via dação em pagamento (2002/2003) e posterior cessão de direitos à Coradini Empreendimentos (2013). Consolidação patrimonial em 2014 (AV.6).
- Matrícula
- nº 51.993 — Livro 2, Registro Geral
- Cartório
- Registro de Imóveis da Comarca de Bagé/RS
- Localização
- Vila Carlos Alberto — Bagé/RS
- Área total
- 75.828,00 m² (7ha 5.828 m²)
- Natureza
- Gleba (área não loteada/desmembrada oficialmente)
- Proprietária atual
- CONGRAHNI EMPREENDIMENTOS S/A (CNPJ 15.127.519/0001-02)
- Confrontações
- N: Cj. Res. São Bernardo/Nacional Supermercados · S: diversos · L: R. Cel. Favorino · O: Teorema Engenharia
Titularidade — nota especial
Como nas matrículas 40.697 e 40.698, a proprietária de registro é a Congrahni Empreendimentos S/A, não a Cerealista Coradini Ltda.
Porém, diferentemente dos outros casos, aqui a Cerealista Coradini Ltda aparece como codevedora solidária na operação de crédito vigente (R.12), o que reduz — mas não elimina — a divergência entre solicitante e titular do bem.
Passivos trabalhistas históricos já foram resolvidos e consolidados; não geram restrições atuais na matrícula.
Avaliação · NBR 14.653-3 · Grau II
Cálculo do valor de mercado
Método comparativo direto para glebas urbanas, ancorado na avaliação bancária registrada pelo próprio Itaú Unibanco (R.12, jan/2025) — dado mais robusto disponível — com atualização temporal conservadora de ~7% até a data-base (jul/2026).
| Área total | 75.828,00 m² (7,58 ha) |
| Valor de referência (avaliação Itaú, jan/2025) | R$ 11.000.000 |
| Reavaliação de mercado adotada (07/2026) | R$ 12.000.000 |
| Valor de mercado adotado | R$ 23.000.000 |
| Valor unitário resultante | R$ 550/m² |
| Intervalo de confiança (± 12%, Grau II) | R$ 20.240.000 a R$ 25.760.000 |
Referências de mercado (Bagé/RS)
- • Lotes servidos (Ipiranga, Minotto) com infraestrutura completa: R$ 500 – R$ 550/m²
- • Terrenos centrais residenciais consolidados: ~R$ 500 – R$ 550/m²
- • Avaliação bancária Itaú (R.12, jan/2025) — gleba crua: R$ 145,05/m²
- • Valor fiscal ITBI (2013, histórico): R$ 39,57/m²
O desconto de gleba crua para lote pronto (~25–30% do valor final) é consistente com o padrão do mercado local. Cenário de valorização adicional só se materializa após loteamento aprovado pela Prefeitura de Bagé, com investimento em infraestrutura viária e saneamento.
Ônus e gravames ativos
Alienação fiduciária vigente — Itaú Unibanco S.A.
R.12 — Convênio de Limite Rotativo
- Credor:
- Itaú Unibanco S.A.
- Devedores solidários:
- Cerealista Coradini Ltda · Coradini Agropecuária Ltda · Valmor Coradini Júnior · Renata Deibler Coradini
- Fiduciante:
- Congrahni Empreendimentos S/A
- Anuente:
- Congrahni Agropecuária S/A
- Emissão:
- 11/11/2024 (registro 15/01/2025)
- Vencimento:
- Até 10 anos (até 2035)
- Limite de crédito:
- R$ 19.817.765
- Avaliação de garantia (Itaú):
- R$ 11.000.000
Cédula também registrada na matrícula nº 70.283 (imóvel adicional não analisado neste documento) — cobertura de garantia complementar.
Cobertura da garantia — ponto de atenção
O limite de crédito rotativo (R$ 19.817.765) é quase o dobro do valor desta garantia isolada, avaliada pelo próprio Itaú em R$ 11.000.000.
A matrícula complementar 70.283 provavelmente cobre a diferença, mas não foi fornecida para análise — recomenda-se obtê-la antes de qualquer decisão de crédito envolvendo o grupo.
✔ Não há averbação de ação judicial ou penhora nesta matrícula.
Ônus registral
Alienação fiduciária ao Itaú — livre após quitação
A matrícula figura em alienação fiduciária ao Itaú (cédula garantida também pela matrícula 70.283). Quitada integralmente a operação e cancelada a respectiva averbação, o imóvel retorna ao pleno domínio do titular, livre e desembaraçado de qualquer ônus.