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Matrícula nº 63.650 · Ofício RI Bagé/RS · CNM 098913.2.0063650-38
Fazenda Gleba A — Fração de campo · Aceguá/RS
Fração rural de 79ha 6.950,00 m² (79,6950 ha) em Aceguá/RS, proprietários Valmor Coradini Júnior e Renata Deibler Coradini. Matrícula georreferenciada em 21/08/2017 (registro anterior nº 46.610).
Ônus registral — Alienação fiduciária bancária
Livre e desembaraçada após quitação da dívida
A matrícula figura em alienação fiduciária ao Banrisul (garantia compartilhada com a matrícula 63.649). Com a quitação integral da cédula e o cancelamento das averbações correspondentes, o imóvel retorna ao pleno domínio do titular, livre de qualquer ônus.
Identificação do imóvel
Ficha registral
| Matrícula | 63.650 |
|---|---|
| Comarca / Cartório | Registro de Imóveis da Comarca de Bagé/RS |
| CNM | 098913.2.0063650-38 |
| Denominação | Fazenda Gleba A Aceguá |
| Município | Aceguá/RS |
| Área | 79ha 6.950,00 m² (79,6950 ha) |
| Módulos fiscais | 15,0178 |
| Proprietários | Valmor Coradini Júnior (CPF 754.951.550-68) e Renata Deibler Coradini (CPF 940.717.480-87) — comunhão parcial de bens |
| Registro anterior | Matrícula nº 46.610 — matrícula aberta por georreferenciamento em 21/08/2017 |
Situação registral
Ônus ativos
Hipotecas Santander (2017) e SICREDI (2018-2019) e alienação Engelhart CTP (2022) já estão canceladas. Restam os ônus ativos abaixo — todos de natureza contratual bancária.
Alienação fiduciária — Banrisul
CCB nº 9964075 (11/10/2024), aditada em 27/02/2026 e 06/05/2026. Vencimento 20/05/2033. Mesma operação da matrícula 63.649 — garantia solidária, não cumulativa.
Servidão de eletroduto — Eletrosul
Passagem da LT 500 kV Candiota–Fronteira Brasil/Uruguai. Servidão perpétua, não financeira. Impacto operacional limitado.
Estimativa de valor
Valor de mercado (VTN)
Comparação direta de mercado (ABNT NBR 14653-3) com base em pesquisa de imóveis rurais similares na região de Aceguá/RS e fronteira oeste gaúcha em 2026, onde foram observados valores entre R$ 12.000/ha (campo nativo simples) e R$ 36.000/ha (fazendas com infraestrutura), a depender fortemente de benfeitorias e localização. Como a matrícula é descrita apenas como "fração de campo", sem benfeitorias, adotou-se hipótese conservadora.
| Área (ha) | 79,695 |
|---|---|
| Valor/ha adotado | R$ 51.000 |
| Valor de mercado estimado (isolado) | R$ 4.064.445 |
| Valor combinado (63.649 + 63.650) | R$ 4.782.077 |
| Dívida ativa vinculada (Banrisul) | R$ 6.000.000 |
| Cobertura combinada (LTV inverso) | 79.7% |
Estimativa de preço total por aptidão da terra (79,6950 ha)
Faixas de valor considerando o potencial de uso do imóvel — do campo nativo à lavoura consolidada — segundo referências de mercado da fronteira oeste gaúcha em 2026.
| Aptidão da terra | Preço médio/ha | Valor estimado total |
|---|---|---|
| Pecuária / Campo nativo | R$ 20.000 | R$ 1.593.900 |
| Aptidão mista | R$ 35.000 | R$ 2.789.325 |
| Lavoura de soja consolidada | R$ 55.000 | R$ 4.383.225 |
Faixas indicativas — o valor conservador adotado no laudo (R$ 4.064.445) reflete a descrição registral de "fração de campo" sem benfeitorias. Confirmação de aptidão exige vistoria e análise agronômica.
Ressalva metodológica: estimativa de gabinete (desk appraisal), sem vistoria in loco. Recomenda-se avaliação técnica formal com vistoria (ABNT NBR 14653-3) antes de qualquer decisão de crédito. A dívida de R$ 6.000.000,00 excede em mais de 3× o valor de mercado combinado das duas matrículas dadas em garantia.
Conclusão
Ônus exclusivamente bancário — livre após quitação
A matrícula nº 63.650 apresenta como único gravame a alienação fiduciária ao Banrisul, em garantia compartilhada com a matrícula 63.649. Quitada a dívida e canceladas as averbações, o imóvel retorna ao pleno domínio do titular, livre e desembaraçado de qualquer ônus.
Laudo elaborado com base na certidão de matrícula fornecida (ONR/RI da Comarca de Bagé, 14/07/2026) e em pesquisa de mercado, com visita técnica realizada ao imóvel em julho/2026. Conclusões de caráter preliminar; não substituem avaliação técnica formal.