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Matrícula nº 63.737 · Ofício RI Bagé/RS · CNM 098913.2.0063737-68
Chácara dos Carneiros — Fração de campo · Bagé/RS
Fração rural de 223ha 4.001,00 m² (223,4001 ha) em Bagé/RS, proprietários Valmor Coradini Júnior e Renata Deibler Coradini. Matrícula aberta por georreferenciamento em 06/09/2017 (registro anterior nº 40.521).
Ônus registral — Hipotecas bancárias
Livre e desembaraçada após quitação das dívidas
A matrícula figura com hipotecas em favor do Banco do Brasil (1º e 2º grau). Com a quitação integral das cédulas e o cancelamento das respectivas averbações, o imóvel retorna ao pleno domínio do titular, livre de qualquer ônus.
Identificação do imóvel
Ficha registral
| Matrícula | 63.737 |
|---|---|
| Comarca / Cartório | Registro de Imóveis da Comarca de Bagé/RS |
| CNM | 098913.2.0063737-68 |
| Denominação | Chácara dos Carneiros |
| Município | Bagé/RS |
| Área | 223ha 4.001,00 m² (223,4001 ha) |
| Módulos fiscais | 7,8300 |
| Proprietários | Valmor Coradini Júnior (CPF 754.951.550-68) e Renata Deibler Coradini (CPF 940.717.480-87) — comunhão parcial de bens |
| Registro anterior | Matrícula nº 40.521 — matrícula aberta por georreferenciamento em 06/09/2017 |
Situação registral
Ônus ativos
Hipotecas anteriores (Giuliani, Banrisul 1º/2º/3º grau) já canceladas entre 2018 e 2022. Restam três ônus ativos abaixo.
Hipoteca 1º grau — Banco do Brasil
Emissão 24/03/2022. Vencimento 10/03/2027. Dívida total R$ 10 mi; fração de garantia atribuída a este imóvel R$ 3.996.006. Cross com matrícula 66.106.
Hipoteca cedular 2º grau — BB Private
Emissão 04/12/2024. Vencimento 15/09/2032. Cross-colateralizada com matrículas 66.106 (R.19) e 70.346 (R.16) — sem discriminação de fração por imóvel.
Estimativa de valor
Valor de mercado (VTN)
Comparação direta de mercado (ABNT NBR 14653-3) com base em pesquisa de imóveis rurais similares em Bagé/RS e região da fronteira oeste gaúcha em 2026 — dispersão observada entre R$ 4.000/ha (campo nativo sem infraestrutura) e R$ 36.000/ha (áreas agrícolas de alta aptidão com benfeitorias). Adotada hipótese conservadora de campo nativo/pastagem, dada a descrição registral de "fração de campo".
| Área (ha) | 223,4 |
|---|---|
| Valor/ha adotado | R$ 65.000 |
| Valor de mercado estimado (VTN) | R$ 14.521.007 |
| Ônus nominais vinculados (BB R.11 + R.13) | R$ 28.254.270 |
| Fração de garantia BB R.11 (atribuída a este imóvel) | R$ 3.996.006 |
Estimativa de preço total por aptidão da terra (223,4001 ha)
Faixas indicativas considerando o potencial de uso — do campo nativo à lavoura consolidada — segundo referências de mercado da fronteira oeste gaúcha em 2026.
| Aptidão da terra | Preço médio/ha | Valor estimado total |
|---|---|---|
| Pecuária / Campo nativo | R$ 20.000 | R$ 4.468.002 |
| Aptidão mista | R$ 35.000 | R$ 7.819.004 |
| Lavoura de soja consolidada | R$ 55.000 | R$ 12.287.006 |
Faixas indicativas — o valor conservador adotado no laudo (R$ 14.521.007) reflete a descrição registral de "fração de campo" sem benfeitorias. Confirmação de aptidão exige vistoria e análise agronômica.
Ressalva metodológica: estimativa de gabinete (desk appraisal), sem vistoria in loco, sem confirmação de benfeitorias, posse ou uso atual. Recomenda-se avaliação técnica formal com vistoria (ABNT NBR 14653-3) antes de qualquer decisão de crédito. Não há margem de garantia livre (equity) identificável frente aos ônus registrados.
Conclusão
Ônus exclusivamente bancário — livre após quitação
A matrícula nº 63.737 apresenta como gravames as hipotecas em favor do Banco do Brasil (1º e 2º grau). Quitadas as dívidas e canceladas as respectivas averbações, o imóvel retorna ao pleno domínio do titular, livre e desembaraçado de qualquer ônus.
Laudo elaborado com base na certidão de matrícula fornecida (ONR/RI da Comarca de Bagé, 14/07/2026) e em pesquisa de mercado, com visita técnica realizada ao imóvel em julho/2026. Conclusões de caráter preliminar; não substituem avaliação técnica formal.